Hipotecas multidivisa – Ahorrar o dormir inquieto?

A raíz de una de una conversación con una buena amiga y mejor familia (Ana Dow) os vengo hoy a contar que nos puede ofrecer una Hipoteca multidivisa y que beneficios y riesgos puede entrañar esta opción.

¿Qué son?

Son prestamos hipotecarios basados en divisas diferentes al Euro con lo cual nos podemos beneficiar de ellas siempre que sus tipos de interés sean pequeños y más aún si la moneda de referencia está infravalorada con respecto al Euro y el precio del dinero en dicho país sea mas bajo.

Es decir que al tener un tipo de interés bajo (el Euribor del país de origen para aclararnos) el tipo de interés es más bajo y si un Euro vale mucho en dicho país pues mejor que mejor...

Ya sabemos que estamos en un mercado financiero en tiempos difíciles y con unas casas que valen lo inimaginable y todos queremos una. Que además tenga garaje, trastero en buena zona con piscina, portero físico y helipuerto... pues bien para ello los bancos se han inventado miles de fórmulas para que nuestra vinculación con ellos no cese y puedan seguir siendo nuestra fuente de financiación... por si no os habéis dado cuenta el mundo ideal de la banca sería tenernos como clientes perpetuos, linkándonos desde pequeñines con nuestras cuentas ahorro, pasando luego a un préstamo personal para un coche o estudios, con nuestras tarjetas de débito y posteriormente de crédito, domiciliándoles nuestras nóminas y nuestra hipoteca, mas tarde ampliando esta hipoteca para una casa mas grande o segunda vivienda y para rematar nos hacen una hipoteca inversa. Con lo que nos han tenido toda la vida linkados a ellos... Alguien escapará de esto???... Para ello han diseñado hipotecas a 50 años, hipotecas en las que solo se pagan intereses en los cinco primeros años, en las que no se paga nada, para cambio de casa... la verdad es que se mueven por ofrecernos un producto muy adaptado a nosotros.

Una de sus fórmulas más exóticas es contratar en una divisa distinta al euro, los ejemplos más frecuentes, en yen, dólar y libra.

Donde está el truco, pues básicamente en que la moneda de referencia sea más débil que el euro y sus previsiones continúen por esta vía y mejor aún si va a seguir cayendo, esto quien lo sabe, pues yo diría que casi nadie, a un corto plazo uno o dos años puede ser más o menos estimable pero a medio y largo plazo... que se lo digan al dólar hace dos años si iba a estar a 0.72€... es por ello, por lo que no nos engañemos, esto es una opción de riesgo que obliga a estar en continuo contacto con el mercado financiero y seguir de cerca la evolución del mercado de divisas.

Para diversificar el riesgo, dichas hipotecas se suelen constituir en varias divisas para poder paliar variaciones extremas, mezclando divisa constante con otra más fluctuable. Lo primero para plantearnos la contratación de este tipo de hipotecas es saber en que monedas nos ofrece el banco constituir nuestra hipoteca multidivisa y ver a que índice de referencia se linkan y aprendernos el tipo de cambio del mismo con respecto al Euro.Yo os recomiendo que toméis por un lado el Euribor y el índice de referencia de estos valores en los últimos tres años y comparéis su tendencia. Cuanto más tienda a bajar el del otro país y más a mantenerse o subir el Euribor pues mejor, y por otro lado el tipo de cambio, cuanto mas valga el Euribor con respecto a la moneda extranjera pues pagaremos menos a final de mes.

Actualmente los índices más utilizados son divisas estables con tipos de interés bajos, cuales son? Tachannnnnnnnn...a que no os lo digo? Jejeje pues estas son el yen japonés y el franco suizo. En otras etapas fueron dólar estadounidense, australiano, neocelandés o la libra.

Aunque yo os recomiendo que parte de vuestra hipoteca esté referenciada al Euro para estar mas vinculado a la corriente actual de nuestro mercado y poder paliar movimientos desfavorables de los países extranjeros.

Los riesgos de las hipotecas multidivisas

El riesgo más percibido respecto a las hipotecas multidivisa es el riesgo divisa, o de tipo de cambio: Si tengo una hipoteca multidivisas en yenes y el yen sube un 10%, mi hipoteca sube un 10%; si el yen sube un 50%, mi hipoteca sube un 50%.

Lo segundo el tipo de interés, si el tipo de interés de Japón va a subir pues esto afectará a nuestra hipoteca puesto que sería un caso similar a una subida del Euribor y nuestra hipoteca aumentaría su cuota, de todos modos si esta subida es menor que la del Euribor pues todavía nos seguiría siendo favorable, de ahí que debamos estudiar o tener en cuenta la tendencia futura del tipo de interés en dicho país.

Por último está el tipo de cambio, si por la tendencia del mercado tenemos que cambiar nuestra hipoteca a otra divisa, esto no es gratuito... deberemos pagar las comisiones por el cambio de moneda, esta comisión suele ser del 0.15%-0.20% parece poco pero de 300.000€ son 450€ si cambiamos al año 3 veces eso sería un gasto de 1350€.

Luego los tres factores a tener en cuenta en una hipoteca multidivisa y lo que mas riesgo entraña son:

ü       Tipo de cambio de la moneda con respecto al Euro.

ü       Tipo de interés del país en el cual tenemos la hipoteca.

ü     Comisión de cambio al variar la divisa de nuestra hipoteca por la tendencia del mercado. 

Mi recomendación

Yo ahora mismo creo que de los mejores productos que podemos acceder es la hipoteca linkada en su mayoría a yenes. Ahora mismo el Euro se encuentra en un buen momento de revalorización sobre el yen y esto nos es favorable. Un Euro se puede cambiar por unos 150 yenes aproximadamente.

Además de ello el tipo de interés de Japón está por debajo del 1% frente al 4,5% que tenemos provisionalmente en la zona Euro. Por lo tanto a corto plazo es una buena opción pero recordar esto depende del tipo de interés y del tipo de cambio del país de origen.

Vamos a la práctica en el cálculo del diferencial de este tipo de hipotecas.

Estas hipotecas se referencian al Líbor a 12 meses (en Japón está por debajo del 1%) y un diferencial que puede estar entre un 1% y un 2%, luego tendríamos una hipoteca entre un 2% y 3%.

En España ahora mismo tenemos un Euribor del 4.5% y con un diferencial mínimo del 0.25% para aquellos afortunados que os lo concedan, luego estaríamos hablando de un 4.75%.En dinerico sobre un importe de 100.000€ a 40 años pasaríamos a pagar de 358€ con una hipoteca multidivisas a 466€ al año serían 1296€ de ahorro, merece la pena el riesgo para este beneficio, pues esto señores es decisión suya...

Nuestra propuesta para mitigar este riesgo es, antes de entrar en una hipoteca multidivisas, hacerse un "plan de ruta": Tomar lo que ha ocurrido con los tipos y con los cambios de divisas en el pasado, y plantearnos cómo reaccionaríamos si no ocurrira eso, y también si nos ocurriera justo lo contrario; y esto se debería repetir para periodos de tres meses, de un año y de cinco años, todo ello con el Excel calculando lo que hemos ahorrado con la hipoteca multidivisas, la cuota que nos ha ido saliendo en cada momento, y decidiendo cosas como amortizar anticipadamente o no. Así estaremos mejor preparados para decidir si nos interesa la hipoteca multidivisas, y también estaremos mejor preparados para, si la contratamos, reaccionar con sensatez frente a la evolución de los mercados.

¿Para quién es una hipoteca multidivisa?

El perfil de la persona que acuerda su préstamo hipotecario en multidivisa debe de ser con capacidad para asumir el riesgo por el precio o recompensa que obtiene a cambio.

Y esta hipoteca es para usuarios del Medio Plazo y me explico, yo recomiendo estas hipotecas para personas con cierto poder adquisitivo que dada la reducción de cuota que supone puedan asumir elevar la cuota vía reducción del plazo y poder amortizar la hipoteca en unos 10 años.

Ha de ser una persona que siga de manera frecuente la evolución del mercado en el cual invierte en su hipoteca para poder anticiparse ante futuras variaciones de los tipos de cambio e interés tanto de su zona de residencia como de en la que está invirtiendo.

Una depreciación del Euro o encarecimiento de la moneda del país de destino puede afectar a su cuota mensual por lo que debe estar en continua adaptación a la situación económica. Todos estos inconvenientes ponen de manifiesto que la hipoteca en yenes es un tipo de préstamo sofisticado, reservado por las entidades para sus clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas.

Lo ideal sería contratar la hipoteca en una moneda por debajo del Euro actualmente, el famoso yen que venimos contando, con pro actividad y estudio del mercado; ante la variación del estado del yen o revalorización del mismo ante subidas del mercado nipon, podamos cambiar esa hipoteca a Euros u otra moneda mas favorable para evitar pagar la nueva situación, soportando una mayor cuota.Esta hipoteca es para ahorrar con el capital que hemos pagado “de menos” tenerlo de seguro para posibles incrementos y cuando durante un plazo no se produzcan, amortizar parcialmente la hipoteca, para reducir capital.

Como solicitarla

Las hipotecas multidivisas no se suelen ofertar en carteles de sucursal con anuncios por televisión suele ser una oferta limitada que los bancos ofrecen a clientes selectivos y que así lo solicitan. Los bancos tratan de adaptarnos los productos (al menos los bancos serios) y quieren que los clientes que optan a este tipo de hipotecas sea primero porque lo demandan individualmente y por que conocen el mercado financiero y los riesgos que entraña este tipo de decisión. Dos de los bancos que históricamente han venido realizando este tipo de hipotecas han sido Bankinter y Barclays. Insto a cualquier otra entidad financiera que oferte este tipo de hipotecas a que me envíe información al respecto y publicaré su oferta encantado.

Esta es la oferta que Bankinter planteaba hace algunos meses:

Préstamo Hipotecario Multidivisa: un préstamo que se puede suscribir en cualquier divisa convertible o en euros. Este producto está destinado exclusivamente a la adquisición de primera vivienda habitual. El cliente que lo suscriba podrá financiarse, en un plazo máximo de 20 ó 30 años, hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda. Como norma general, la cantidad oscilará entre 12.020 euros y 180.303 euros.

Las comisiones de este producto son las siguientes; de apertura y cancelación anticipada son del 1%. Mientras, la comisión de cambio de moneda será del 2 por mil (con un mínimo de 15,03 euros). El tipo de interés estará referenciado al Líbor más un diferencial negociable con el cliente, que suele ser desde 1 punto. La hipoteca se revisará cada mes o cada trimestre.

Para disminuir el riesgo, una peculiaridad del producto es que permite cambiar de divisa siempre que el cliente quiera. Es decir, si el yen, por ejemplo comienza a subir con fuerza respecto al euro y el cliente no quiere sufrir sobresaltos o tener incertidumbre, puede cambiar la divisa de su hipoteca y pasarla a euros. Ojo pagando por el tipo de cambio...

Estos bancos suelen ser muy serios en su actuación y en el caso de Bankinter manda al cliente análisis diarios de los mercado en los cuales tiene invertido el dinero con recomendaciones de su departamento financiero.

Esta es la oferta de Barclays Hipoteca Multimoneda:

Barclays recomienda en su caso constituir dicha hipoteca a personas que reciban su salario en la moneda de destino de la hipoteca para beneficiarse así de no tener que pagar comisiones por el tipo de cambio del dinero... cobrar en yenes, en francos suizos o en dólares.

Este préstamo se revisa trimestralmente y se puede suscribir en yenes, dólares, francos suizos, libra esterlina y en euros. El tipo de interés esta referenciado al Líbor o Euribor más un diferencial negociable con el cliente, en torno al 1,25% y que, en ningún caso, superará el 3%. El plazo máximo de amortización es de 15 años y financia hasta el 70% de la vivienda. La comisión de apertura es del 2% y la de cancelación total o parcial, del 1%. Desde Barclays advierten a los interesados de que existe un riesgo de cambio de moneda que soportará el cliente. "El hipotecado tiene que ser consciente de que la deuda pendiente puede aumentar su contravalor en euros por variaciones en la cotización de la divisa de la hipoteca", concluyen.

Conclusiones

Como veréis las Hipotecas multidivisas te pueden hacer pagar menos dinero, puedes aprovecharte de que la Hipoteca se calcula tomando el Líbor como índice de referencia que está mucho más bajo que el Euribor, el Líbor está al 1% y el Euribor está al 4.5% luego por ahí ya salimos ganado el 3,5%.

Luego está el diferencial en las hipotecas multidivisas te aplican entre el 1% y el 2% y en nuestro mercado te aplican un 0.50% de media luego por ahí pierdes el 1.5% todavía seguimos ganando un 2% aproximadamente.

Y por último el tipo de cambio, el Euro está muy favorable ante el Yen por lo que ahora mismo obtenemos muchos Yenes por un Euro lo cual tras quitar la comisión de cambio nos sigue quedando muy variable.

Esta hipoteca debemos fijarla en pocos años 15 o 20 con una cuota elevada y tener la capacidad de afrontar una cuota mayor durante un par de meses si cambiaran los tres factores mágicos.Con ello y a grandes rasgos podemos obtener una serie de beneficios o riesgos que os muestro en el siguiente cuadro: